Garantizar el Derecho a la Vivienda: 9 medidas para los municipios catalanes

Comunicado Sindicat de Llogateres

Elecciones municipales 2023

El papel de los municipios es fundamental no sólo en la aplicación real de esas leyes, en el conocimiento de los propios derechos entre la población y en la atención directa a las personas con problemas de vivienda, sino también en el control y sanciones de los incumplimientos. La administración local tiene, además, competencias en la ordenación y disciplina urbanísticas, en la conservación y rehabilitación de los edificios, en la planificación y gestión de la vivienda pública y del suelo municipal para la vivienda de protección oficial. Por otra parte, la Llei 18/2007 del Dret a l’Habitatge establece que los ayuntamientos pueden realizar, por delegación, actividades complementarias a las de otras administraciones, bien ejerciendo la autonomía local, bien en concertación y colaboración entre administraciones. En resumen, los ayuntamientos pueden hacer muchas cosas para avanzar en materia de alquiler y de derecho a la vivienda.

El Sindicat de Llogateres organiza más de 3.000 personas que viven de alquiler en Catalunya, con más de una docena de secciones territoriales que celebran asambleas periódicas que permiten conocer los principales problemas de la gente inquilina y los tropiezos o las oportunidades que pueden suponer los ayuntamientos.

Los municipios de Catalunya son muy diferentes en su amplitud y en sus características económicas y sociales, pero la falta de vivienda digna, estable y asequible para toda la población es un problema para todos. En este documento se recogen 9 medidas en materia de vivienda para la próxima legislatura municipal.

Más allá de quien gane la alcaldía en tu municipio debes tener claro que ninguna administración se mueve por voluntad propia. Solo a través de estar bien organizadas en el movimiento por la vivienda tenemos la capacidad de presionar a los responsables políticos y a las administraciones para que hagan bien su trabajo. Si todavía no estás organizada, ¿a qué esperas? Votes o no votes, Sindicato siempre!

Las Medidas

1) Control, inspección y procesos sancionadores

Ante una legislación estatal, que permite subidas de precio y expulsiones injustificadas cuando acaba un contrato, es clave la vigilancia de los incumplimientos y abusos de los arrendadores e inmobiliarias, mediante actuaciones municipales contra el acoso inmobiliario y contra obras ilegales. La administración local tiene que ser proactiva en la vigilancia y en la puesta en marcha de procesos sancionadores a los incumplimientos de la legislación vigente, por ejemplo, la Llei 18/2007 (acoso inmobiliario, condiciones de habitabilidad, permisos de obras y reformas, etc…); o la Llei 24/2015 especialmente en lo que respecta a la obligatoriedad de alquiler social y la penalización de pisos vacíos mediante la sanción y expropiación temporal del uso; o, finalmente. la Ley de Vivienda, de ámbito estatal cuando sea vigente, sobre todo en cuanto al régimen de contención de precios.

Es necesario que las Oficinas Municipales de Vivienda y de Servicios Sociales estén adecuadamente dotadas de recursos y personal; que tengan iniciativa en la vigilancia y en la información a la población. Ninguna persona inquilina debe desconocer sus derechos en materia de vivienda.

Además, es preciso establecer mecanismos de supervisión y control a los agentes de la propiedad, administradores de fincas y agencias inmobiliarias, mediante las oficinas municipales de información al consumidor.

2) Servicios de seguimiento, acompañamiento y mediación en situaciones de dificultad.

Es muy recomendable la creación de un Servicio de Asesoramiento y Mediación para las personas afectadas por final de contrato, por impago, por subidas inasumibles de precio o por otras situaciones de dificultad con el alquiler y la vivienda, con la finalidad de prevenir las expulsiones y buscar soluciones alternativas. También hay que prever la mediación entre las partes implicadas para encontrar una solución satisfactoria.

Más concretamente, es urgente la puesta en marcha de un Servicio de Intermediación en la Pérdida de la Vivienda (SIPV) dentro de cada municipio, con la contratación de uno o más juristas a jornada completa que coordinen la negociación con los propietarios, el diálogo con sus abogados, los aplazamientos de desahucio y la atención de los servicios sociales. Es demostrable que así se frenan muchos casos de impacto negativo en la ciudadanía -y el erario público-, y que se consigue la firma de alquileres sociales con los grandes propietarios de viviendas.

Esta es una medida que hay que poner en marcha con urgencia porque los medios que propone la Generaltat de Catalunya (el SIDH-OFIDEUTE) resultan insuficientes.

3) Licencias y planificación urbanísticas: acabar con el desvío de viviendas de alquiler a otros usos.

Hay que poner límites a las actividades que desvían viviendas del mercado de alquiler a otros usos, creando una engañosa falta de oferta.

• Hay que regular el uso de la vivienda para fines turísticos, poniendo limitaciones a esta actividad mediante la planificación urbanística, estableciendo en las normas subsidiarias del planteamiento o en las ordenanzas municipales. En muchos municipios no se debe expedir ninguna nueva licencia para alojamiento turístico y, en determinados casos, es preciso aprobar medidas restrictivas que permitan revocar esas licencias a medio plazo si no se dan determinadas condiciones (accesibilidad, seguridad, señalización, etc.)
• Mediante la planificación urbanística, los ayuntamientos también pueden establecer límites en el número de viviendas que se pueden destinar al alquiler de temporada, que es un uso diferente del habitual, con el objetivo de garantizar una proporción significativa de la vivienda disponible se mantenga como residencia habitual.
• Los ayuntamientos tienen que prohibir el alquiler de habitaciones para uso turístico sin una licencia específica, y perseguir con sanciones el incumplimiento de la condiciones establecidas.

4) Reserva obligatoria del 30% para vivienda protegida en las nuevas promociones.

Tal como se hizo en Barcelona -gracias a la presión de los movimientos sociales por la vivienda- todos los municipios catalanes deberían modificar su plan de urbanismo para establecer que las nuevas construcciones o grandes reformas de más de una determinada superficie (más de 600 m² en Barcelona), ubicadas en suelo urbano consolidado, tengan que destinar un porcentaje concreto (30%) de sus obras a vivienda de protección oficial. En los municipios de más de 20.000 habitantes y en las capitales de comarca de Catalunya ese 30& supondría 2.478 viviendas protegidas al año y 29.736 por debajo del precio de mercado, si se hubiera aplicado desde 2007.

En las ciudades donde ja está aprobada esta medida, es necesario cuidar su cumplimiento con inspecciones periódicas y sanciones cuando haga falta.

5) Movilización de los pisos vacíos: bolsas de alquiler y expropiación forzosa.

Hay que tomar medidas para incorporar al mercado del alquiler los pisos vacíos o desocupados permanentemente.

Los ayuntamientos pueden, por una parte, crear bolsas de alquiler –o darles impulso y ampliación donde ya existan- eliminando obstáculos burocráticos o requisitos de entrada demasiado restrictivos para su funcionamiento ágil y efectivo.

Por otra, pueden adoptar medidas de expropiación forzosa del uso de viviendas cuando se declare el incumplimiento de la función social de esas propiedades, o del deber de conservación y rehabilitación (previo requerimiento a la propiedad). También pueden solicitar que lo haga la Generalitat. Es una fórmula para ampliar el parque público de vivienda, que está prevista en la legislación vigente y que no esta siendo aprovechada.

6) “Tanteo y retracto” en la compraventa de vivienda.

Los municipios pueden delimitar áreas donde se puedan ejercer los derechos de “tanteo y retracto” sobre edificios y sobre viviendas.

Los ayuntamientos pueden ejercer este derecho para detener procesos especulativos, frecuentemente vinculados a mejoras urbanísticas, que están expulsando a miles de vecinas y vecinos en muchas ciudades y barrios de Catalunya.

7) Interés público asegurado en las promociones de Vivienda de Protección Oficial.

Las promociones de Vivienda de Protección Oficial (VPO) impulsadas por ayuntamientos u organismos municipales deben cumplir unos requisitos mínimos para no favorecer negocios privados en contra del interés público.

Estos son los elementos imprescindibles que hay que tener en cuenta a la hora de aprobar expedientes de calificación de protección y convenios con entidades promotoras de vivienda:

• Los expedientes de calificación de protección de las nuevas promociones tienen que reconocer la promoción como alquiler (no como compra, alquiler con opción de compra u otras fórmulas), con una protección de duración indefinida que no contemple criterios para descalificar la promoción (o bien, que sean lo más garantistas posible del interés público). Hay que recordar que la Llei d’Urbanisme 1/2010 permite establecer la indivisibilidad de los edificios en horizontal para evitar la venta de las viviendas por separado.
• El suelo público será siempre de propiedad pública. Los convenios entre ayuntamientos y promotoras privadas no comportarán la venta del suelo sino regímenes de cesión en alquiler, con cuya renta se constituirá un fondo económico para la dotación de políticas de vivienda pública en el municipio.
• Los convenios tendrían que reconocer de manera explícita el derecho de inquilinas e inquilinos a la asociación y representación ante la propiedad, un modelo de contrato sin cláusulas abusivas y con previsión de renovación automática (excepto en casos claramente justificados) y el compromiso de no utilizar el desahucio judicial u otras formas de acoso inmobiliario para expulsar a inquilinas en riesgo de exclusión social o que que al final del contrato hayan cumplido sus obligaciones. Además, deberán contribuir a la generación de comunidades vecinales con acciones como la cesión de bajos con finalidades asociativas o incorporación de espacios comunales (lavandería, trasteros, azoteas, etc.). Las promociones no tendrán necesariamente parking ya que es un elemento que serviría para subir el precio del alquiler a todo el mundo, incluidos quienes no lo usaran.

El Ayuntamiento deberá guardar copia de toda la documentación relativa a la promoción de VPO: expediente, convenio, contrato marco y visados de contrato, presupuesto de la obra -inicial y ejecutado-, registro de la propiedad, subvenciones y préstamos subsidiarios recibidos, desgravaciones fiscales aplicadas, proyecto inicial de la promoción y resultado final (con planos), etc.

8) Información pública sobre el mercado de alquiler y la estructura de la propiedad.

Para poner en marcha políticas públicas de vivienda hay que conocer bien la realidad. Es indispensable recopilar, analizar y publicar información sobre el mercado del alquiler, la estructura de la propiedad de la vivienda de alquiler, los subarriendos, el alquiler turístico y otras dimensiones del mercado.

Actualmente cumple esta función el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, pero solamente para el área metropolitana. Habría que contar con información de todo el territorio catalán.

En esta información necesaria hay que incluir un censo de viviendas desocupadas según tipología, características y localización territorial.

9) Impulso de la vivienda cooperativa de protección oficial.

Los ayuntamientos pueden fomentar el acceso a la vivienda cooperativa como alternativa al modelo de propiedad individual, y también como alternativa para ampliar el parque de protección oficial. Más concretamente, son recomendables la reserva de terreno público para la construcción de vivienda cooperativa protegida, la cesión condicionada de este suelo a cooperativas que prevean el acceso a la vivienda a precios asequibles (en especial para colectivos que se puedan ver excluidos de ella), y la flexibilización de las normas urbanísticas para permitir la creación de vivienda cooperativa también en edificios ya existentes.