El 75% de los pisos turísticos de Madrid se anuncia sin el obligatorio código de registro del Ministerio de Vivienda

El Registro Único de Arrendamientos y su Ventanilla Única Digital, una de las medidas estrella del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para poner coto a las viviendas de uso turístico (VUT), no está funcionando. Al menos, no lo está haciendo en una de las zonas de la Comunidad de Madrid más afectadas por este fenómeno, la que conforman los barrios de Sol, Cortes y Embajadores, en el distrito Centro de la capital, un hecho sin duda extrapolable al resto de la capital. Esta es la conclusión principal de un informe que hoy hace público la Asociación Vecinal de Sol y Barrio de Las Letras y la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM). Un «trabajo experimental» que, impulsado por el Grupo de Trabajo de Vivienda y VUT de la asociación vecinal ha sido elaborado a partir del cruce de datos estadísticos y comprobaciones a pie de calle.

Según el estudio vecinal, el 75% de los pisos turísticos de la capital que se anuncian no disponen de código de registro de la Ventanilla Única, algo obligatorio para las VUT y los pisos de alquiler de temporada desde la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. El porcentaje se ha obtenido a partir de los datos de Inside Airbnb del 14 de septiembre de 2025, los últimos disponibles, que cifran en 25.094 los alojamientos existentes en el municipio de Madrid. Junto a esta base de datos, los autores del trabajo han usado los repertorios de datos de alojamientos turísticos y de declaraciones responsables de la Comunidad de Madrid, del geoportal del Ayuntamiento de Madrid, así como el listado de VUT ilegales denunciadas por la FRAVM.

Otro dato del informe demuestra la debilidad del Registro Único: al menos el 30% de los pisos turísticos de los barrios de Sol, Cortes y Embajadores que poseen el código de registro como alojamientos turísticos son ilegales según los repertorios del propio Ayuntamiento de Madrid, algo razonablemente extrapolable al resto de la ciudad. Es evidente que el Registro no está verificando la legalidad de todos los títulos habilitantes que el Ayuntamiento de Madrid tiene publicitados y ante esto sería necesaria una auditoría de funcionamiento del propio Registro.

Para obtener el dato citado, la asociación vecinal ha trabajado sobre una muestra de 76 VUT, la misma que aporta otro porcentaje más preocupante si cabe: el 91% de los alojamientos del centro de Madrid inscritos en el Registro como no turísticos, es decir, como pisos de alquiler temporal, funcionan realmente como alojamientos turísticos, lo que supone un claro fraude. «Nuestro contexto normativo y las especificaciones de puesta en marcha del Registro Único de Arrendamientos han permitido un agujero normativo por el que se están fugando alojamientos turísticos claramente orientados a dicho fin que pretenden disfrazarse de supuestos arrendamientos temporales, como vía de escapar de las restricciones que poco a poco se han ido implantando para controlar el fenómeno de la turistificación intensiva. Se trata de una práctica muy habitual de los operadores más profesionalizados», puede leerse en el informe.

Los colectivos vecinales recuerdan que diversos grupos parlamentarios han depositado en el Congreso de los Diputados una Proposición de Ley (la 122/000136) para regular los contratos de alquiler temporal y el alquiler de habitaciones que sería deseable que saliera adelante para combatir ese tipo de fraude.

En su trabajo de campo, la AV de Sol y Barrio de Las Letras también ha detectado otras irregularidades como el uso del mismo código de Ventanilla Única para varias viviendas, una «mala práctica que sería importante controlar».

Pero claro, más allá de la falta de voluntad política manifiesta de nuestras administraciones para hacerlo, ¿cómo controlar algo sin inspectores o recursos, y sin un reglamento o un régimen sancionador del Registro Único? Corregir estos déficit es urgente si queremos que el Registro y la Ventanilla Única sean herramientas realmente útiles para devolver al parque residencial de viviendas los miles de pisos turísticos que inundan lugares como el centro de Madrid, que en los últimos años no ha dejado de perder residentes. De hecho, el distrito Centro presentó en 2025 4.549 empadronados menos que el año anterior, según los últimos datos ofrecidos por el Ayuntamiento de Madrid.

Ocho demandas urgentes

Ante los problemas detectados en la aplicación del Registro Único, la asociación vecinal y la FRAVM cierran su informe con una batería de 8 propuestas:

1. Ordenar de forma inmediata a las plataformas excluir los anuncios sin código de Registro de Ventanilla Única, ya que así se dispone en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre.

2. Auditar el funcionamiento de la Ventanilla Única / Registradores para identificar aquellos alojamientos registrados como turísticos que aparecen en plataformas y que se han adjudicado a viviendas turísticas ilegales, sin la preceptiva licencia municipal de Madrid o registradas como alojamiento turístico por otras administraciones.

3. Investigar el uso fraudulento de códigos de Ventanilla Única no turístico para aquellos alojamientos que han practicado el arrendamiento turístico convencional y lo siguen haciendo, exigiendo la acreditación de la causa de temporalidad y del depósito obligatorio de fianza (así como su devolución), sancionar a sus responsables, cancelar el registro y eliminar los anuncios de todas las plataformas.

4. Exigencia a las plataformas de la puesta en marcha y los resultados de las comprobaciones aleatorias sobre la existencia del registro.

5. Puesta en práctica inmediata de la base de datos de libre acceso y legible por máquina establecida en el Artículo 7.2.e del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que contenga el código de Ventanilla Única, dirección postal completa (incluida planta y puerta) y tipo de registro, de modo que pueda ser usada como información de transparencia democrática para la verificación del funcionamiento práctico del Registro.

6. Puesta en marcha inmediata de una explotación estadística detallada del Registro de Ventanilla Única, a partir de la información suministrada al INE, con características catastrales de los alojamientos y de los titulares y gestores de los mismos, así como el correspondiente detalle temporal y territorial y fichero de microdatos (anonimizado en cuanto a informaciones de personas).

7. Impulsar la “Proposición de Ley 122/000136 para la regulación de los contratos de alquiler temporales y alquiler de habitaciones” en trámite para abordar las indefiniciones y detener los comportamientos fraudulentos en relación con los contratos de arrendamiento turísticos disfrazados de temporales.

8. Aprobación de un reglamento de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos que incluya un régimen sancionador claro y completo con el fin de penalizar adecuadamente sus incumplimientos.