Los juzgados dan la razón al Sindicat de Llogateres: los propietarios de edificios enteros son grandes tenedores​

Barcelona, 30 de octubre.

Un juzgado se ha posicionado a raíz del caso de NAD Gràcia, que se hacía pasar por pequeño propietario para desahuciar a un vecino del Bloc Sant Agustí. El magistrado considera que los bloques verticales deben contarse en función del número de viviendas que contengan, y no como una sola propiedad. Con esta resolución judicial, se desmonta la estrategia de inmobiliarias y fondos buitre para esquivar la regulación de precios.

El fondo de inversión New Amsterdam Developers (NAD), propietario del bloque Sant Agustí de Gràcia, ha intentado hacerse pasar por pequeño propietario en el juicio para desahuciar a uno de los inquilinos organizados del bloque a quien no quieren renovar el contrato. El juzgado, sin embargo, ha rechazado este intento y ha determinado que una finca con 11 viviendas es, a todos los efectos, una propiedad de un gran tenedor. Con esta jugada, NAD intentaba acelerar la expulsión del inquilino, dado que en el momento en que se interpuso la demanda por finalización de contrato, la Ley de Vivienda excluía a los pequeños tenedores de tener que realizar una intermediación con la Agencia Catalana de Vivienda antes de iniciar un desahucio. Con la Ley 1/2025 se reinstauró la obligación de negociación para todos los propietarios, grandes o pequeños.

Esta resolución judicial es relevante porque anula una práctica extendida entre fondos buitre e inmobiliarias: registrar el parque inmobiliario en una única “unidad registral”, haciendo la división catastral pero no registral, para aparentar ser pequeños propietarios y evitar las obligaciones que la Ley de Vivienda impone a los grandes tenedores, como la de bajar los alquileres en zonas tensionadas cuando la renta supera el precio del índice.

102 viviendas unificadas y repartidas entre distintas empresas para hacerse pasar por pequeño tenedor

New Amsterdam Developers opera a través de una red de empresas instrumentales: una sociedad para cada finca de propiedad vertical que adquiere. En Barcelona, el grupo controla al menos una decena de bloques, con un total de 102 viviendas, 21 locales comerciales y 4 oficinas, tal como informa La Directa. La jugada es clara: una única inscripción registral por finca y una sociedad por finca, y así cada empresa puede presentarse ante los juzgados como un supuesto “pequeño tenedor”.

Esta estrategia intenta tergiversar la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, que define como gran tenedor a cualquier persona o empresa con más de 10 inmuebles (o cinco en zonas tensionadas como Barcelona). Es evidente que la voluntad de la ley no es considerar que el propietario de un edificio entero con 11 viviendas sea un pequeño tenedor, mientras que quien tiene 5 pisos dispersos sea un gran tenedor. Pero NAD ha querido hacer valer que su finca cuenta con un solo “inmueble” registral, pese a contener once viviendas, para eludir la condición de gran tenedor.Primera resolución judicial sobre el concepto de gran tenedor

El juzgado de primera instancia número 35 de Barcelona ha rechazado este argumento, señalando que una finca con once viviendas no puede considerarse una pequeña propiedad, y que el sentido común debe prevalecer por encima de las divisiones artificiales creadas por intereses empresariales.

Esta resolución no establece jurisprudencia firme, pero sí marca un precedente importante ante los primeros casos en que los jueces empiezan a pronunciarse sobre la interpretación del concepto de gran tenedor en la nueva ley. De hecho, la interpretación desmonta lo que los mismos juzgados de primera instancia habían acordado inicialmente en el “acuerdo de unificación de criterios”, y el propio juzgado advierte que “los criterios de la junta de jueces no son fuente del derecho y, por tanto, no son de obligado cumplimiento para su aplicación”.Colegios de APIS envían una circular para que los grandes tenedores no tengan que bajar los alquileres

Algunas inmobiliarias y arrendadores se niegan a bajar los alquileres y a aplicar la regulación de precios a la que están obligados los grandes tenedores, amparándose en circulares internas de colegios de APIS o de propietarios que promueven esta interpretación tergiversada de la ley. Lo hacen basándose en un acuerdo interno de unificación de criterios, impulsado por el exmagistrado García Ceniceros, que interpreta la definición de gran tenedor de una manera más laxa. Desde el Sindicat de Llogateres advertimos que este acuerdo no tiene rango de ley y que la Administración pública debe basarse en resoluciones judiciales, no en circulares privadas.NAD Gràcia: una empresa turbia en el punto de mira

Esta no es la única jugada turbia de NAD Gràcia. La empresa, que pretende convertir todas las viviendas del bloque de Sant Agustí en colivings, estuvo realizando reformas en cuatro pisos sin los permisos de obra pertinentes. Las vecinas de la finca, después de dos años denunciándolo, consiguieron que el Ayuntamiento de Barcelona se pronunciara e impusiera una sanción coercitiva a NAD Gràcia y la obligación de dejar de alquilar los pisos. Pero la empresa continúa con su actividad especulativa, desobedeciendo la resolución del Ayuntamiento y obteniendo unos rendimientos aproximados de 12.000 € mensuales por alquilar habitaciones con rentas que superan los 1.000 € al mes.

Las inquilinas del bloque de Sant Agustí, junto con inquilinas de otros edificios afectados por colivings en la ciudad, como las de Vandor, continúan la lucha con el Sindicat de Llogateres para frenar el negocio de los colivings y garantizar que puedan quedarse en sus casas con nuevos contratos de alquiler a precios regulados.