La vivienda sigue disparada en España en 2025 por la ausencia de una ley estatal con medidas públicas radicales que logren contener y reducir los precios

El acceso a la vivienda se ha consolidado en 2025 como uno de los principales problemas sociales y políticos en España. Tanto el precio de compra como el del alquiler han seguido aumentando con fuerza a lo largo del año, en un contexto marcado por la escasez de oferta, el peso creciente de la inversión y una respuesta pública que, para amplios sectores sociales y políticos, llega tarde o resulta insuficiente.

Subidas generalizadas en la vivienda en propiedad

Los precios de la vivienda en venta han mantenido una tendencia claramente alcista durante todo 2025. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE, el precio medio de la vivienda se incrementó un 12,8 % interanual en el tercer trimestre del año, encadenando varios trimestres de subidas a doble dígito .

Los portales inmobiliarios reflejan un encarecimiento aún mayor.Sitúan la subida media nacional cerca del 16 % interanual a finales de 2025, con un precio medio que supera los 2.600 euros por metro cuadrado, el nivel más alto de la serie histórica . En grandes áreas urbanas y zonas turísticas, los precios ya superan con claridad los máximos previos a la burbuja inmobiliaria.

Este encarecimiento responde a varios factores combinados: una oferta limitada de vivienda nueva, la presión de la demanda en las grandes ciudades, la entrada de capital inversor (fondos buitres, findos de inversión, especuladores…) y el desplazamiento de parte del ahorro hacia el ladrillo en un contexto de incertidumbre económica.

El alquiler sigue al alza pese a la regulación

El mercado del alquiler tampoco ha dado tregua en 2025. El precio medio del alquiler en España ha subido un 8,5 % interanual, hasta situarse en torno a los 14,7 euros por metro cuadrado, de acuerdo con los datos de portales inmobiliarios difundidos a final de año .

Aunque la subida es algo más moderada que la de la vivienda en venta, los sindicatos de inquilinas advierten de que el impacto social es mayor, ya que afecta directamente a los hogares con menos capacidad de ahorro. En comunidades como Madrid, Castilla-La Mancha o La Rioja, las subidas han superado el 10 %, mientras que en Cataluña el crecimiento ha sido algo menor tras la aplicación de límites en zonas tensionadas.

Las medidas del Gobierno central

Ante este escenario, el Gobierno central ha defendido su estrategia basada en la Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde 2023, y en un paquete adicional de medidas anunciado a comienzos de 2025. Entre ellas destacan la regulación del alquiler en zonas tensionadas, la limitación de subidas en contratos existentes, incentivos fiscales al alquiler asequible y la movilización de suelo y vivienda pública a través de SEPES y la Sareb .

El Ejecutivo también ha prorrogado durante 2025 la suspensión de desahucios para hogares vulnerables y ha reforzado las ayudas al alquiler para jóvenes y colectivos con rentas bajas. Sin embargo, el propio Gobierno reconoce que el impacto sobre los precios es lento y que los efectos estructurales solo se verán a medio plazo.

Quién compró la mayor parte de la vivienda en España en 2025: la vivienda como negocio, no como derecho

Según datos del sector inmobiliario, alrededor del 24 % de las compras de vivienda en España en 2025 se realizaron con motivación de inversión, como negocio (comprar para alquilar o como activo financiero), frente a un 25,4 % que fue para emancipación o vivienda habitual directa, y 18 % para segunda residencia.

Según datos oficiales recientes (Consejo General del Notariado y colegios de registradores), a lo largo de 2025:

• Familias y particulares siguen siendo quienes adquieren la mayoría de viviendas, especialmente para fines residenciales.
• Extranjeros de clase alta/privilegiada representan un porcentaje significativo de compradores: alrededor del 19–20% de todas las viviendas vendidas están registradas a nombre de compradores extranjeros.
  • Dentro de ellos, más de la mitad son residentes en España, mientras que el resto son no residentes que compran propiedades.
• Fondos de inversión y grandes sociedades aumentan su participación en el mercado, aunque no superan a los compradores particulares en volumen total de unidades.
• Un informe parlamentario de 2025 destaca que fondos internacionales han adquirido decenas de miles de viviendas en España (por ejemplo, unos 32.000 inmuebles vinculados a un fondo estadounidense), con Blackstone, Cerberus, TPG Capital, Ares y otros presentes en el mercado.
• Aunque su participación es menor en porcentaje total, estos fondos se han especializado en:
  • Compra de edificios completos o carteras de viviendas, especialmente en zonas urbanas.
  • Compra de vivienda para alquiler (Build To Rent/BTR y PRS) y productos residenciales en bloque.
• El segmento residencial, especialmente el orientado al alquiler, ha concentrado importantes inversiones y representa una parte creciente del total del volumen transaccionado por inversores.

El papel desigual de las comunidades autónomas

La aplicación de la ley estatal ha evidenciado una profunda brecha territorial. Cataluña ha sido la comunidad que más lejos ha llegado en la declaración de zonas tensionadas y en la limitación efectiva de precios, mientras que otras autonomías, como Madrid o Andalucía, han rechazado aplicar los topes y han apostado por incentivos al mercado y la «colaboración público-privada».

En Madrid, el foco se ha puesto en planes para aumentar la oferta residencial y limitar muy tímidamente el uso turístico, y como consecuencia los precios siguen creciendo muy por encima de la media nacional. En otras comunidades, las políticas han sido más puntuales y con resultados desiguales, lo que ha reforzado la sensación de fragmentación del modelo.

Una ley estatal con aplicación desigual

La Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobada en 2023, nació con la ambición de ser la primera norma estatal que regulase de forma estructural el mercado del alquiler. Sin embargo, su alcance quedó limitado desde el inicio por una enmienda introducida durante la tramitación parlamentaria por el propio PSOE, que estableció que los elementos más controvertidos de la ley —como la declaración de zonas tensionadas y la aplicación de límites a los precios— solo podrían aplicarse si las comunidades autónomas lo solicitaban expresamente.

Esa enmienda, fruto del equilibrio político y de las presiones territoriales, ha sido uno de los puntos más criticados por los movimientos por la vivienda, ya que convirtió una ley estatal en una norma de aplicación voluntaria y fragmentada.

En la práctica, varias comunidades gobernadas por el Partido Popular han rechazado aplicar la ley o activar sus mecanismos principales. Entre ellas se encuentran Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia, Castilla y León, Murcia, Aragón o Extremadura, que han defendido que la regulación de precios “reduce la oferta” y han optado por políticas basadas en incentivos fiscales y colaboración con promotores privados.

En contraste, Cataluña ha sido la comunidad que más decididamente ha aplicado la ley, declarando zonas tensionadas y activando límites al alquiler. Otras comunidades han adoptado posiciones intermedias o parciales, reforzando la sensación de un mapa desigual donde el derecho a la vivienda depende en gran medida del código postal.

Una medida estructural de contención en 2025: La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

El avance decisivo en el control y regulación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT), tras ocho años de presión y movilización del movimiento vecinal, cristalizó el 3 de abril, cuando entró en vigor la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal. Estableció que para abrir un piso turístico en un edificio residencial es necesaria la “aprobación expresa” de “las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”. La modificación, que fue publicada el 3 de enero en el BOE dentro de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia y figura en su disposición final cuarta, deja claro que si un piso turístico comienza a funcionar sin esa aprobación expresa, el presidente de la comunidad de vecinos podrá requerir “la inmediata cesación” de la actividad, “bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”.

Las críticas desde la PAH y los sindicatos de inquilinas

Desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y los sindicatos de inquilinas e inquilinos, el diagnóstico es contundente: las medidas actuales no están frenando la especulación ni garantizando el derecho efectivo a la vivienda. Denuncian que los topes son fácilmente eludibles, que faltan sanciones a grandes propietarios y que el parque público sigue siendo residual en comparación con otros países europeos .

En 2025, las movilizaciones por la vivienda se han extendido por decenas de ciudades, reclamando bajadas reales de los alquileres, la expropiación o movilización de viviendas vacías en manos de grandes tenedores y una intervención más decidida del Estado.

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que nació en 2009 como respuesta a las ejecuciones hipotecarias, ha vuelto a situarse en el centro del debate social sobre la vivienda. Históricamente conocida por la organización de escraches y acciones directas contra desahucios, la PAH sigue resistiendo desalojos y ocupando viviendas vacías para reivindicar el derecho a una vivienda digna

Sus portavoces sostienen que la crisis de 2025 no es una falla técnica del mercado sino una estructural y política:

• Denuncian que miles de viviendas están cerradas mientras la gente no puede pagar alquileres que crecen por debajo de salarios estancados.
• Reivindican que la vivienda sea considerada un derecho social fundamental, no un activo financiero, y que se movilicen las casas vacías y el suelo infrautilizado para vivienda pública o social, algo que en países comparables representa porcentajes significativamente mayores que en España.

Además, critican que las leyes actuales solo han producido “parches legales” con escaso impacto real en el precio, y señalan la falta de castigo a grandes tenedores y fondos de inversión que compran edificios enteros para rentabilizarlos sin consideración por la función social de la vivienda.

Sindicatos de inquilinas e inquilinos, surgidos con fuerza en Madrid, Barcelona y otras grandes ciudades para responder al aumento del alquiler y las dificultades de acceso a vivienda, amplifican una crítica similar desde el punto de vista laboral y de derechos sociales.

Sus demandas clave incluyen:

• Contratos de alquiler indefinidos y vinculados más estrechamente al ritmo de los salarios que al mercado especulativo.
• Regulación estricta de las compras especulativas y de viviendas vacías, promoviendo modelos como el de Ámsterdam que prohíben ciertos tipos de compras con fines de inversión especulativa.
• Eliminar privilegios fiscales a grandes propietarios y redirigir esos recursos hacia vivienda social y alquiler asequible.
• Movilización y apoyo colectivo: estos sindicatos han crecido de forma notable durante 2025, extendiendo su presencia a numerosas provincias y articulando protestas estatales con el objetivo de presionar por medidas vinculantes y no solo declarativas

Las movilizaciones convocadas, respaldadas por el sindicalismo, recorrieron más de 40 ciudades en abril de 2025, con lemas que iban desde la exigencia de “contratos estables” hasta la crítica directa a políticas que consideran insuficientes o filtradas por las grandes corporaciones inmobiliarias

La izquierda institucional: “medidas insuficientes”

Los partidos situados a la izquierda del PSOE —Izquierda Unida, Podemos, Sumar, EH Bildu, ERC o BNG— comparten una crítica común: consideran que el Gobierno ha optado por una regulación “tímida”, demasiado condicionada por el mercado. Reclaman topes de alquiler más estrictos y de aplicación obligatoria, una fiscalidad más dura sobre fondos de inversión y una apuesta masiva por vivienda pública en alquiler.

Estas formaciones también señalan el impacto de la turistificación y de la compra de vivienda por parte de no residentes como factores clave del encarecimiento, y reclaman competencias reforzadas para ayuntamientos y comunidades.

Mirar a Europa: modelos que sí funcionan

Mientras en España el parque de vivienda pública representa apenas alrededor del 1–2 % del total, en muchos países europeos existe una presencia mucho mayor de vivienda asequible que amortigua la presión del mercado privado.

Viena (Austria): la “utopía del alquiler”

La capital austriaca es citada frecuentemente como ejemplo paradigmático. Aproximadamente el 43 % de su parque de viviendas se compone de vivienda social o limitada con alquiler asequible, tanto municipal como gestionada por asociaciones sin ánimo de lucro

Este modelo combina:

• Grandes programas públicos de construcción.
• Asociaciones de vivienda limitadas por estatuto para mantener alquileres asequibles.
• Regulación continua que evita la especulación desenfrenada.

Aunque no es perfecto —por ejemplo, algunos procesos de acceso son complejos— funciona como dique contra subidas generalizadas y mantiene un mercado de alquiler mucho más estable que el promedio europeo.

Mietshäuser Syndikat (Alemania): cooperativas anti-especulación

En Alemania, iniciativas como el Mietshäuser Syndikat promueven proyectos donde viviendas se compran y gestionan de forma cooperativa, fuera del circuito de mercado tradicional. De este modo se retiran unidades del ciclo especulativo, garantizando alquileres asequibles y estabilidad a largo plazo.

Este sistema ha crecido a más de 200 proyectos en Alemania e incluso se ha replicado en otros países europeos, proponiendo una alternativa radical al modelo inmobiliario convencional.

Ámsterdam y los modelos restrictivos

Organizaciones de inquilinos y activistas han señalado el modelo de Ámsterdam como ejemplo de regulación fuerte: la ciudad ha puesto limitaciones a las compras especulativas y ha introducido políticas para fomentar alquileres de uso principal y frenar el acaparamiento para inversión

Países Bajos y las asociaciones de vivienda

En los Países Bajos, las asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro tienen un papel central y representan un porcentaje sustancial del mercado de alquiler asequible. Su presencia permite que una parte importante de la población pueda acceder a alquileres más bajos con garantías de estabilidad a largo plazo.