La Tienda Republicana

Compromís pide una solución para evitar los problemas que generan las herencias yacientes

19/01/2019
Mulet presenta una propuesta para luchar contra la degradación urbana y problemas en la comunidad que genera este tipo de situaciones.
Imagen ilustrativa de un cortijo de facto abandonado tras una herencia irresuelta / Achivo

El portavoz de Compromís en el Senado, Carles Mulet,  ha presentado una moción en la Cámara Alta para buscar una solución al efecto de las llamadas herencias yacentes.

La propuesta de los valencianistas insta al Gobierno a buscar una nueva regulación en la cual se cotemple que existiendo una deuda inherente al propio bien, generada por su propia naturaleza de bien inmueble (IBI - Gastos de Comunidad), que dicha deuda suponga un determinado porcentaje de su valor catastral, que pasado un tiempo razonable desde el fallecimiento (5 años), se han realizado intentos de notificación a los herederos conocidos y publicada la notificación por comparecencia en el boletín Oficial de la Provincia. El bien se subaste para liquidar la deuda, el capital sobrante se consigne en una cuenta del Estado durante 20 años y si en ese plazo de tiempo no se reclama pasaría a al Estado.
 
La propuesta incide en que igualmente, se debería asegurar que si la herencia yacente está al corriente de sus obligaciones tributarias y con las comunidades de vecinos, no se les aplicaría la ley. Se subasta el bien como protección a sus propietarios, evitando que las deudas lleguen a superar el valor del mismo, no con ánimo expropiatorio. El remanente, una vez satisfechas las deudas, quedaría a disposición de los herederos legales durante el plazo legal establecido. Se subasta el bien porque existen deudas, no porque exista un interés expropiatorio.

Qué es una herencia yaciente? : El Código Civil no regula de manera específica esta figura. El Art. 1934 ,Código Civil, realiza una referencia a la misma, expresando que “La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar.”

La herencia yacente carece de personalidad jurídica, pero ostenta capacidad procesal para ser parte en los procedimientos civiles, de acuerdo con lo previsto en el Art. 6 ,LEC apartado 4, por el que se dispone que podrán ser parte en los procesos ante los tribunales civiles "las masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular o cuyo titular haya sido privado de sus facultades de disposición y administración.”

Al encontrarse yacente la herencia, el patrimonio constituido por los bienes, derechos y obligaciones del difunto, se encuentra sin titular hasta que no se produzca la aceptación de la misma, por lo que la administración de la masa hereditaria hasta que no se produzca ese hecho, deberá ser realizada por los “herederos yacentes”, sin que los actos de conservación o administración provisional impliquen la aceptación de la misma. Así se desprende de lo previsto en el párrafo 4º del Art. 999 ,Código Civil: "Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero".
 
En el campo práctico, en el caso de herencias yacentes que están mucho tiempo en estado “yacente” y cuyos herederos no atienden sus obligaciones, se generan las siguientes trabas: que no asumen sus deudas, para actuar contra una herencia yacente hay que localizar primero a los posibles herederos y notificarles fehacientemente, no sirve mediante edictos en Boletines Oficiales. Ya sea en el caso de comunidades de vecinos (gastos de Comunidad, toma de decisiones, etc…) O en el ámbito de la administración local, impuestos, actuaciones urbanísticas, edificios en ruinas, etc.
 
Esto se debe en gran parte a la creencia popular de si una herencia no se reclama en 20 años, no hay que pagar impuestos, agravándose la situación si durante este tiempo fallece algún otro heredero. Se crea entonces el efecto “bola de nieve” que si desgraciadamente se junta con malas relaciones familiares o simplemente pérdida de la forma de contacto con familiares lejanos, el entorno urbano de hace 20 años se ha degradado y el bien inmueble ya no es atractivo para los herederos, la herencia se queda yacente “ad eternum”…
 
Existen empresas que se dedican a localizar herencias yacentes a cambio de una comisión, pero sólo se dedican donde obtienen más beneficios en las grandes fortunas. En los casos más usuales no están interesadas.
 
Hoy en día en poblaciones de tamaño medio se están dando casos de que no se quieren asumir las herencias de familiares, lo que produce el abandono del bien inmueble, la ocupación por personas en riesgo de exclusión social o por simples advenedizos. Creándose casos como los de Tortosa (Tarragona) o Calahorra (La Rioja), donde el centro urbano está despoblado porque simplemente sus dueños han fallecido, no se han reclamado las herencias yacentes y las viviendas han sido ocupadas. O en el mejor de los casos han sido donadas a la administración, pero que, sin el consentimiento de otros propietarios herencia yacentes, no se pueden iniciar trabajos de mejora en las comunidades, siguiendo la comunidad en situación de parálisis.

También se está dando el caso de ciudades como València, en determinados barrios (clase media) empiezan a presentar “agujeros” en sus tramas urbanas porque los propietarios fallecieron, los herederos no quisieron asumir las labores de mantener edificios en mal estado, pasando a ser derribados por el ayuntamiento, los solares no se pueden vender porque falta el consentimiento de la herencia yacente (que no lo da para no asumir el costo del derribo).
 
En muchas comunidades de propietarios modestas aproximadamente el 4% de las propiedades son herencias yacentes que no pagan las cuotas, esto lastra los números de la comunidad y puede abocarla a  su quiebra. Se han dado casos reales de inquilinos que llevan 20 años sin pagar alquiler (el propietario murió) y  nadie reclama la vivienda y no pagan comunidad.

En muchos municipios valencianos de interior, existen centenares de casos de propiedades que no tienen propietario reconocido, con deudas elevadas y frente a los cuales la administración no puede hacer nada. Estos pueblos están llenos de casas viejas, normalmente en mal estado (que acaban perjudicando al resto de viviendas, ya que no se puede exigir a nadie actuar para revertir el estado de ruina, insalubridad o riesgos de seguridad) . Serán pues viviendas que no encuentran comprador porque no hay vendedor, en algunos casos  por egoísmo de los herederos que creen que se van a ahorrar el pago de los impuestos, o simplemente no se ponen de acuerdo con el reparto o porque simplemente se abandonó la propiedad... y los quien acaba siendo perjudicada es toda la ciudadanía.

En los ámbitos urbanos existen barrios enteros, donde existen solares que correspondían en antiguas casas que han sido derribadas por los ayuntamientos, que no forma de localizar a los propietarios, que no hay forma de ponerlos a la venta, que no quieren asumir las deudas del derribo, limpieza de solares, etc... Situaciones enquistadas que si las corregiremos degradar todavía más el entorno urbano.
Normalmente se corresponden con herencias de pisos o casas sin mucho interés económico, barrios conflictivos o problemáticos o zonas muy despobladas. Hay que dar un paso para evitar se conviertan en infraviviendas, en ruinas; hay que dignificarlas y ponerlas en el mercado, venta, subasta, inversores, vivenda social...

Buscando una salida a estas viviendas, modificando la actual legislación,  se conseguiría aportar al mercado inmobiliario un número importante de viviendas que actualmente no están en él. Al aumentar la oferta inmobiliaria, se conseguiría bajar los precios del alquiler.

Evitaría que los herederos pierdan todas sus propiedades por degradación o acumulación de deudas contra la propiedad, y Se lucharía contra la despoblación rural, ya que en pequeñas poblaciones existen inmuebles en estado de abandono que no tienen un propietario identificado y que no se pueden vender porque no está localizable o ha fallecido hace mucho tiempo. Creando un quebranto en las arcas municipales. Al mismo tiempo, se aumentaría la recaudación por impuestos como IBI, Transmisiones patrimoniales, etc.